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15/11/2019

香港決裂下的自處及投資之道

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  《逃犯條例》修訂草案引發的動亂已經發生了差不多五個月了,不幸地,市民是出現撕裂,兩類人不同的政治理念、不同的思想邏輯,不單只看法不同,連看到的事實也竟不一樣!彼此抗拒對方的理據甚至證據!但是真相只得一個,香港人要分裂了!也即是說無論誰對或者誰錯,香港也有一半人是錯的,香港已註定了是走向失??!

 

  政治方面,我當然有自己的看法,但是我認為縱使我們不同意,也應該用自己的方法去改善年輕人的徬徨和需要!我們應該對年輕人的不同意見表示尊重!

 

  但示威浪潮其實不單只在香港發生,這是國際的大潮流,源於過去十年的環球量化貨幣潮令貧富懸殊加劇,而不少過時的政治體制也應付不了新世道!香港只是其中途站,更加不會是最後一站,也因此這場運動的爭取方式似乎不少是秉承從外國引入的,包括烏克蘭、法國「黃背心運動」等演進入來的,有關方式再由香港發展傳回去到西方,所以近期西方的示威也見到不少香港版本的方式。

 

  有關的方式是互不分割、卻互相借力、互相要承擔!不同勢力也有參與,有理想主義者、理想主義的追隨者、善良的「和理非」,這些也是不少香港人支持的,但是加入這個運動的門檻卻很低,只要黑衣、蒙面、口號一致就可加入了,其他的人會否太容易加入?生意失敗、失戀者、憤世嫉俗的青年、黑社會、種族主義的激進者、甚至包括外國間諜及CIA!

 

  而在「無大台」的設計下令情況難以和解及收拾,示威者走在一起,只有鬥爭方案,沒有重建的具體計劃,令我為理性示威者擔心的是:和不同程度、利益、理想的人走在一起,若共通點只是「不滿政府」的人走在一起,理性示威者是否能主導大局?又如何確定行正確方向的人佔大多數?

 

  沒有治國理念和利益的分歧和矛盾,只有志同道合去鬥爭!

 

  縱使加入的是一些壞分子,加入後的理念都不割席,那麼事情會變成怎樣?最可怕就是見到外國的身影及歐美各國的呼應,是八國聯軍?我們見到美、英、台的勢力也有活動。

 

  包容暴力是最危險的,暴力帶來更大暴力,我仍然相信大部分示威者是善良的,而本篇亦不想太深入去討論政治,而是在建議亂局下的理財方略之前作背景陳述而已!

 

  未來我們面對的是結構性的經濟衰退,香港的競爭力評級已經下跌!失業率顯然是會有上升的浪潮!結業潮幾乎肯定是會開始!我們應該要在香港決裂下如何自處(包括投資)之道!

 

  面對決裂中國以不變應萬變!事實上,亦不需要急,因為在軍事、物資、甚至金融市場都是在中國的控制及指掌之中,太早加入不單只會被外國勢力去拉攏,從中取利,而且太早出手亦弄不清楚香港深層次矛盾的根源,香港今日的問題亦不可以完全怪有人作亂或者有人推波助瀾,香港高官們在行政上的表現長期不理想是事實的,給一些時間香港磨合,或者面對真正問題或行政上的不足,可能是比平亂更需要的,問題就由香港人自己面對及解決吧!中央讓香港不同人去磨合是相當聰明,因為香港人本質仍然是有優勢的,過去二十年的確有很多地方行錯了路,香港人是需要统一意志,面對一些問題,無論結果變成怎樣,也會比繼續沉淪好的,我也仍充滿希望的。

 

如何保住香港人元氣?

 

  等待香港被摧毀的一刻,這有更多人甦醒一刻,部分香港人卻仍能保住元氣,當行政改善令社會利益分配有所改善下,配合更多人珍惜後,政治訴求也相對拉近,對這環球性社會運動的免疫抗體就會產生。

 

  這免疫抗體太重要,因為歐美國家「他朝君體也相同」,同樣要面對經濟和政治引起的示威潮,誰人早有抗體就是未來二十年在各方面進一步取勝的關鍵,問題是,到了這一刻,我們香港人是否仍能保住元氣?我相信有一半香港人是能做到的,而另一半香港人是深受衝擊的,筆者撰本文是希望香港人去判斷形勢和部署未來!

 

  如何保持香港人元氣?中央的確有了安排!股市長期低泡沫!在大風浪中其實守得固若金湯!

 

  最近的《施政報告》令地產也可穩守,除了透過《收回土地條例》令增加土地供應有曙光外,也放寬樓市辣招,為何這樣做可以在環球量化貨幣引起的市場滯脹下能夠穩定樓市?

 

  樓市辣招的目的是去除市場泡沫的,同時有積穀防饑的功能,所謂積穀防饑就好像水塘儲水一樣,這個功能是「龍市」向前推演的重要發展,即是說雨水多的季節儲下的水,自然會在乾旱的時候使用,甚麼時候是乾旱時候?我認為現在樓市和經濟欠佳,正正就是市場乾旱時候的開始,這時候樓市辣招應該是會逐步放寬的,我想提出多年的抑壓市場積聚了大量購買力,而且現在如果與九十年代的建屋量去比較,過去20年總共最少起少了約五十萬個公私營房屋,加上,2009年至今,10年期間樓市辣招總共出了6次的稅項增加或調整及8次的逆週期按揭措施,未來,在經濟不好的時候,樓市辣招會一步步放寬,這些購買力和需求已經重新得到解放,在這段時間放寬市場,不會令到樓市急升,但更加重要的是樓市不會容易出現急跌。簡單來說,樓市表現很大機會會比其他投資項目更穩定,當市場發覺投資樓市更勝其他項目的時候,房地產亦會更受歡迎!以上是一項新的常態,亦因此我覺得樓價仍然會輾轉向上,或者是否大幅向上已不重要,更加重要是相對穩定的樓市,將會成為當今亂世中最穩定的投資項目。

 

  在投資方面,我認為香港人應該Be water游走大灣區,内地不斷放寬置業、醫療及福利,正正是給予香港人可遊走大灣區,「香港愈差,只會令大灣區融合更順利」,因此我認為香港人必須要買内地物業,在投資上,在一個變動的市場裏面,要有合適套戥是很需要的,但是不是要放棄香港?不是,香港機會仍多,而香港正是面對一個就好像電影《讓子彈飛》的劇情一樣,是做著一個財富的重新分配,《施政報告》是反映土地供應上的改革,特首林鄭有沒有這個能力不重要,因為中央已經啟動了這個開始,另外,放寬樓宇按揭亦令到高槓桿板塊即400至1000萬物業是應該會跑贏大市的,這個無疑中開放了上車及換樓機會,令到未來草根人士可以更大量去投資,亦即是在分配財富上有了變化,商舖將出現入市良機,當然很可能不是現在,有可能在明年或者再下一年出現,兩房成為換樓對象,買兩房的人已經不單只是上車客,還加上了納米樓的小業主去換樓!兩房會跑贏大市!「三房住一世」,這是未來供應不足的板塊!呎價在很多區亦是偏低!性價比高!大家應該好好掌握!

 

  中國極可能透過香港,好像種牛痘一樣是得到免疫能力,有了這種免疫力,中國將正正式式踏上世界領袖的舞台。

 

  在政治問題上,我再想強調我們不要將當下亂局表面化當責任是在於年輕人,實際上香港是四權失效,立法會成為香港人負資產,香港行政效率表現差!官僚!警察被圍攻及制约!記者也被嚴重量化!良莠不齊下普遍都不能反映兩方面的意見!沉默大多數因此任人魚肉,我認為民情會反彈,但反彈不應該去做某社群的鬥爭,而是建立第五權,即是沉默大多數團結崛起,去問責、批判及鞭策政客及高官,我認為假以時日有足夠水準的香港人是可以好好地運用的。

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